Comisión de novación hipotecaria: transparencia y nulidad

El caso: una hipoteca de 2002 y su novación en 2009

Unos consumidores firmaron con BBVA un crédito hipotecario en 2002 que incluía una comisión de apertura. En 2009 novaron el préstamo: modificaron los intereses, ampliaron el capital y alargaron el plazo. La escritura de novación incluyó una comisión de novación de 601,01 euros. Instancia y Audiencia declararon nulas ambas comisiones. BBVA recurrió en casación argumentando que la comisión de novación modificativa tiene un regimen jurídico diferente al de la comisión de apertura y no le son aplicables los mismos controles.

La equiparación funcional: las tres comisiones remuneran lo mismo

El Tribunal Supremo rechaza la tesis de BBVA. La novación modificativa del préstamo hipotecario — cuando implica modificación de condiciones esenciales como el tipo de interés, el capital o el plazo — no tiene un regimen específico en la Ley 2/1994. Fuera del supuesto concreto de ampliación de plazo, la comisión cobrada por la entidad financiera para gestionar la novación es funcionalmente analoga a la de apertura y a la de subrogación: las tres remuneran el análisis de solvencia del cliente y las gestiones administrativas y de riesgo asociadas a la operación.

Por tanto, rigen los mismos requisitos de validez fijados en las SSTS 816/2023, 964/2025 y 965/2025, y en la STJUE C-565/21: la comisión debe responder a un servicio efectivamente prestado, debe ser suficientemente transparente, y el consumidor debe haber recibido información suficiente antes de contratar para comprender su alcance y sus consecuencias economicas.