La sostenibilidad financiera como condición del derecho a la vivienda

El debate público sobre la vivienda en España suele girar en torno a una pregunta que parece inevitable: cuánto debe intervenir el Estado en el mercado privado para garantizar el acceso a un hogar digno. Merece la pena desplazar la mirada hacia un lugar mucho menos transitado, el de la propia gestión pública de la vivienda. La hipótesis es sencilla de formular y, sin embargo, incómoda de asumir: el derecho a la vivienda no podrá consolidarse como derecho exigible mientras el sistema público destinado a garantizarlo carezca de sostenibilidad financiera. Un derecho cuya satisfacción depende de recursos que no se reponen está condenado a erosionarse, por muy solemne que sea su proclamación en las leyes y en los programas políticos.

El artículo 47 de la Constitución ha experimentado una transformación notable. Concebido originariamente como principio rector de la política social y económica, el mandato ha ido adquiriendo una densidad jurídica creciente al calor de los compromisos internacionales asumidos por España, de la jurisprudencia europea sobre la protección del domicilio y, más recientemente, de la primera ley estatal dedicada de manera específica a esta materia. Desde la perspectiva del derecho constitucional, ese recorrido es indudable. Pero el reconocimiento formal de un derecho y su efectividad material son cuestiones distintas, y la segunda depende en buena medida de la arquitectura institucional que se construya para hacerlo realidad y de los recursos que se destinen a sostenerla en el tiempo. Una norma puede proclamar con toda solemnidad que la vivienda es un derecho, pero si los instrumentos llamados a garantizarlo se descapitalizan año tras año, esa proclamación se transforma en una promesa que el propio sistema es incapaz de cumplir, y la frustración consiguiente termina erosionando la confianza ciudadana en las instituciones.

Si la Administración asume la tarea de proporcionar alojamiento a quienes no pueden obtenerlo en el mercado, la vivienda protegida adquiere la naturaleza de un servicio público esencial, y esa calificación tiene consecuencias jurídicas concretas. La relación que se establece con el adjudicatario no es un arrendamiento ordinario, sino un vínculo constitucionalmente cualificado en el que conviven derechos y deberes de especial intensidad. Quien accede a una de las viviendas de protección oficial disfruta de una posición de ventaja que la comunidad financia con recursos limitados. Por eso su contraprestación, aunque reducida y adaptada a su capacidad económica, no puede considerarse prescindible. Renunciar a ella no es un gesto de generosidad, sino una forma de trasladar el coste a quienes todavía esperan su turno.

La realidad de numerosos parques públicos gestionados por las administraciones autonómicas muestra hasta qué punto esta advertencia es pertinente. La gratuidad de hecho en unos supuestos y la tolerancia prolongada del impago en otros han provocado una descapitalización silenciosa del sistema. Las rentas que no se cobran no vuelven al parque para conservarlo, rehabilitarlo o ampliarlo. Con el paso de los años, el patrimonio público envejece, las listas de espera crecen y la capacidad de respuesta de las administraciones se reduce precisamente cuando la crisis habitacional exige una intervención más vigorosa. El desahucio administrativo, instrumento escasamente utilizado, ilustra bien cómo la inacción genera costes que no se perciben de inmediato, pero que terminan pagando quienes aguardan una vivienda que nunca llega.

Esa descapitalización produce, además, un efecto indirecto de gran alcance. Cuando el sistema público pierde capacidad, el legislador tiende a buscar fuera de él los recursos que no ha sabido preservar dentro, y la presión se traslada hacia el derecho de propiedad de los particulares mediante limitaciones de rentas, prórrogas forzosas, suspensiones de lanzamientos y otras medidas de intensidad creciente. Nadie discute la legitimidad de la función social de la propiedad, que forma parte de nuestra tradición constitucional. Pero convertir al propietario privado en financiador involuntario de una política pública supone desplazar una carga que corresponde al conjunto de la sociedad y que debería canalizarse a través de los presupuestos públicos.

Se produce entonces una paradoja difícil de justificar. Los recursos que la Administración deja de recaudar en su propio parque terminan exigiéndose, por vía regulatoria, a propietarios que en muchos casos no son grandes tenedores, sino familias que complementan sus ingresos con el alquiler de una segunda vivienda heredada o adquirida con esfuerzo. La equidad queda comprometida en ambos extremos: entre los adjudicatarios que pagan y los que no, y entre los propietarios privados y una Administración que no ejerce sus propias facultades. La confianza en el mercado del alquiler se resiente de manera duradera, la oferta disponible se reduce y el problema que se pretendía resolver termina agravándose.

La salida pasa por reconstruir el sistema de modo que la sostenibilidad financiera deje de concebirse como una preocupación contable ajena a los derechos y se entienda como una condición de su existencia. Ello exige reforzar la gestión del parque público, establecer cauces efectivos de cobro compatibles con la protección de las situaciones de verdadera vulnerabilidad, distinguir con claridad entre quien no puede pagar y quien simplemente no paga, y reservar la intervención sobre la propiedad privada para supuestos en los que resulte proporcionada y necesaria. Sostenibilidad y justicia no son valores enfrentados. Un parque público bien gestionado protege a quienes lo habitan, a quienes esperan acceder a él y a los propietarios que, de otro modo, acabarán soportando el peso de su fracaso.

Quien desee profundizar en esta reflexión puede consultar, en acceso abierto, el siguiente libro de mi autoría:

Ensayo sobre el derecho a la vivienda como servicio público esencial. Una reflexión crítica sobre su sostenibilidad financiera (Colex, 2026)

Rafael Linares Membrilla

Abogado en Tenerife