Desahucio por precario: el plazo de prescripción de treinta años

Un caso que arrastraba desde 2014

En 2014 se resolvió por impago un contrato de arrendamiento financiero y se condenó a la arrendataria a desalojar una nave industrial. La sentencia no fue ejecutada. En 2023 — nueve años después — el nuevo propietario, Banco Santander, demando por precario a los ocupantes, que seguían en el inmueble sin título alguno que amparase su posesión. Los ocupantes opusieron la prescripción de la acción, invocando el plazo de cinco años del artículo 1964 del Código Civil. La discrepancia entre las Audiencias Provinciales sobre el plazo aplicable había generado inseguridad jurídica suficiente como para que el Tribunal Supremo tomara cartas en el asunto.

La naturaleza de la acción: real, no personal

El fundamento de la doctrina del Tribunal Supremo es la correcta calificación de la acción ejercitada. Cuando el propietario demanda por precario, no esta ejercitando una acción personal derivada de un contrato — no hay contrato entre el propietario y el ocupante sin título --. Esta ejercitando su derecho a poseer como facultad inherente al dominio: si eres propietario de una cosa, tienes derecho a poseerla, y ese derecho forma parte del contenido del derecho real de propiedad. La acción que protege ese derecho es, por tanto, una acción real. Y el cauce procesal elegido — el juicio verbal del artículo 250.1.2 LEC — no cambia esa naturaleza.

El plazo: treinta años, con el único límite de la usucapión

Las acciones reales sobre bienes inmuebles están sometidas al plazo de prescripción de treinta años de los artículos 1959 y 1963 del Código Civil. Ese es el plazo que el Tribunal Supremo aplica a la acción de desahucio por precario. En el caso concreto, habían transcurrido nueve años desde la sentencia — muy por debajo del plazo de treinta años --, por lo que la acción no había prescrito.

El Supremo señala además dos precisiones de notable proyección práctica. La primera: no haber ejecutado la sentencia de desahucio previa no hace perder la propiedad, que es el título de la acción. La segunda: aunque se entendiera que la inactividad del propietario durante nueve años constituyo una suerte de tolerancia hacia la ocupación, esa tolerancia no extingue la acción. La única vía por la que la acción podría perderse es la usucapión.

Consecuencias prácticas: para propietarios y para ocupantes

Para el propietario que lleva años sin poder recuperar un inmueble ocupado sin título, el fallo es una buena noticia: la mera inactividad no ha extinguido su derecho a recuperar la posesión. La acción de desahucio sigue siendo viable mientras no haya transcurrido el plazo de treinta años o el ocupante no haya usucapido. Para el ocupante sin título que intente defenderse invocando la prescripción, la estrategia de alegar el plazo de cinco años queda definitivamente descartada. Como abogado, considero necesario evaluar si concurren los requisitos de la usucapión — cuando se invoque como fundamento de la posesión — o explorar otras alternativas de regularización.

Resolución comentada

STS 1455/2026, de 21 de septiembre de 2026 — Sala Primera (Civil)

Rafael Linares Membrilla, abogado en Tenerife