Publicación de Rafael LinaresTratamiento jurisprudencial de los registros de solvencia patrimonialConsultar publicación ↗Desahucio por impago y reclamación de alquiler: cuándo el incumplimiento justifica resolver el contrato
Dos resoluciones recientes recuerdan que el impago debe valorarse según su entidad, el contexto contractual y la conducta de las partes.
El impago como causa de resolución
La falta de pago de la renta o de cantidades asumidas por el arrendatario puede fundamentar el desahucio. Sin embargo, la aplicación de esa regla exige conocer qué cantidad se reclama, por qué concepto, cuándo venció y cuál fue la conducta de ambas partes.
La reclamación de alquiler debe apoyarse en un estado de cuentas verificable y en comunicaciones que permitan reconstruir el conflicto.
Una factura de agua veinte veces superior
En diciembre de 2024 el Tribunal Supremo revocó el desahucio de una inquilina que había devuelto una factura de agua veinte veces superior a la habitual y había mostrado voluntad de pagar la cantidad correcta. La Sala valoró que el comportamiento no revelaba una voluntad de incumplimiento contractual susceptible de justificar la resolución.
La resolución no convierte los suministros en cantidades opcionales; muestra que la buena fe y las circunstancias excepcionales pueden ser relevantes para medir la gravedad del incumplimiento.
La STS 535/2025 y la negociación durante la pandemia
La STS 535/2025 examinó un impago parcial en el contexto de la pandemia y una negociación entre las partes. El Tribunal consideró prematura la acción resolutoria atendiendo a las circunstancias acreditadas y al desarrollo de las conversaciones.
No existe una regla general que excuse cualquier impago por haber negociado. Lo decisivo es la prueba concreta de las propuestas, pagos, requerimientos y expectativas creadas.
Documentar antes de demandar
Propietario e inquilino deben conservar recibos, lecturas, correos y propuestas. Un requerimiento claro puede delimitar el saldo, abrir una solución y preparar correctamente el proceso si el acuerdo fracasa.
El Derecho de arrendamientos urbanos combina reglas estrictas con la exigencia de interpretar el contrato conforme a la buena fe. Esa combinación obliga a evitar tanto la tolerancia indefinida como una demanda precipitada.
Rafael Linares, abogado en Tenerife
Publicación de Rafael LinaresEnsayo sobre el derecho a la vivienda como servicio público esencialConsultar publicación ↗