Recargos por morosidad en comunidades: validez, proporcionalidad e impugnación

Las comunidades de propietarios y la morosidad: el marco legal

La morosidad en el pago de las cuotas comunitarias es uno de los problemas más frecuentes y costosos para las comunidades de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal — reformada por la Ley 10/2022 — reconoce a las comunidades un conjunto de herramientas para combatirla: la acción monitoria directa del artículo 21 LPH, la privación del derecho de voto al propietario moroso, y la posibilidad de adoptar "medidas disuasorias" frente a la morosidad. Una de esas medidas disuasorias es el establecimiento de recargos por mora: cantidades adicionales que el propietario moroso debe abonar, acordadas en junta al amparo de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.

El caso: 0,50 euros diarios sin requerimiento previó

La junta de propietarios de una comunidad acordó un recargo fijó de 0,50 euros por día de retraso en el pago de cualquier cuota comunitaria, sin necesidad de requerimiento previó al propietario moroso y con independencia del importe de la deuda. La cuota anual de garaje era de 135 euros. Un propietario impugnó el acuerdo y la Audiencia Provincial lo anuló por desproporcionado. La comunidad recurrió en casación.

Validez de principio e impugnabilidad por desproporción

El Tribunal Supremo confirma dos criterios que deben aplicarse de forma conjunta. El primero es que los recargos por mora acordados en junta son en principio válidos: la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC ampara a las comunidades de propietarios para establecer estas medidas disuasorias. El legislador, con la Ley 10/2022, ha reforzado expresamente esta posibilidad en el artículo 21.1 LPH, aunque ese precepto no sea aplicable al caso por falta de efecto retroactivo.

El segundo criterio es que esa validez de principio no es ilimitada. El artículo 18.1 LPH permite impugnar judicialmente los acuerdos de la junta que resulten gravemente lesivos o que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo. La desproporción objetiva de un recargo puede encajar en alguna de esas causas de impugnación.

Por que cae este acuerdo: 135,18% anual e indiferencia ante el importe

El recargo de 0,50 euros diarios sobre una cuota anual de 135 euros equivalía a un interés moratorio del 135,18% anual. Ese tipo, por si solo, ya supera ampliamente cualquier parametro de proporcionalidad. Pero hay un segundo elemento que el tribunal valora con especial atención: el recargo se aplicaba de forma idéntica con independencia del importe adeudado. Quien debía 10 euros generaba el mismo recargo diario que quien debía la cuota completa de 135 euros. Esa uniformidad prescinde de la proporcionalidad entre la sanción y el incumplimiento.

Lo que pueden y no pueden hacer las comunidades

Las comunidades de propietarios pueden establecer recargos por mora para combatir la morosidad — la ley lo permite y el Supremo lo confirma --. Pero esos recargos deben ser proporcionales al importe adeudado, no pueden aplicarse de forma idéntica con independencia de la cuantía del impago, y no pueden equivaler a tipos de interés moratorio desproporcionados. La reclamación de deudas de cuotas comunitarias puede incluir el recargo si este ha sido válidamente acordado; si no lo ha sido, el deudor puede impugnar el acuerdo y el recargo no sera exigible.

Como abogado, considero necesario revisar el acuerdo de la junta, el importe adeudado y la forma de calcular el recargo antes de valorar su impugnación. El artículo 18.1 LPH ofrece una vía de control dentro de los plazos legales, pero el análisis debe atender a las circunstancias concretas del acuerdo y del propietario afectado.

Resolución comentada

STS 1468/2026, de 22 de septiembre de 2026 — Sala Primera (Civil)

Rafael Linares Membrilla, abogado en Tenerife